SCPI européennes : pourquoi elles sont moins imposées que les SCPI françaises
Les SCPI investies en Europe ont le vent en poupe. Leur taux de distribution est souvent plus élevé que celui des SCPI françaises, mais c'est surtout leur fiscalité qui fait la différence pour un investisseur imposé à 30 % ou plus.
Comment sont imposés les loyers d'une SCPI française
Les loyers d'une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers. Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés :
- à votre tranche marginale d'imposition (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) ;
- et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, restés à ce taux en 2026 pour les revenus fonciers.
Avec une tranche à 30 %, près de la moitié des loyers repart donc en impôts.
Ce qui change avec les SCPI européennes
Les loyers perçus sur des immeubles situés à l'étranger sont d'abord imposés dans le pays de l'immeuble. Grâce aux conventions fiscales signées par la France avec la plupart des pays de la zone euro :
- l'impôt français est neutralisé par un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant ;
- ces loyers ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Seule la règle du taux effectif peut augmenter légèrement l'impôt sur vos autres revenus : les loyers étrangers sont pris en compte pour calculer le taux applicable à vos revenus français.
Un exemple chiffré
Pour 50 000 € investis à 6 % de taux de distribution, avec une tranche marginale à 30 % :
- en SCPI françaises, il vous reste environ 132 € nets par mois ;
- en SCPI majoritairement européennes, environ 238 € nets par mois.
L'écart dépend de la part réellement investie à l'étranger par la SCPI, de la convention fiscale applicable à chaque pays et de votre situation.
Ce qu'il faut regarder avant d'investir
Le rendement et la fiscalité ne suffisent pas. Avant de sélectionner une SCPI, j'analyse notamment sa stratégie et la solidité de sa société de gestion, son taux d'occupation financier, la durée restante des baux, sa diversification, son endettement et sa liquidité.
Les SCPI présentent un risque de perte en capital, leurs revenus ne sont pas garantis et leur liquidité est limitée. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 à 10 ans.
Et pour vous, concrètement ?
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